São Paulo bate recorde com leilão Faria Lima R$ 1,6 bi

O primeiro certame em quatro anos da operação urbana mais importante da capital superou a marca histórica de arrecadação, mas vendeu apenas 57% dos títulos disponíveis com valor bilionário destinado prioritariamente a melhorias em Paraisópolis

A Prefeitura de São Paulo estabeleceu novo patamar de arrecadação com leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) nesta terça-feira (19), atingindo a marca histórica de R$ 1,668 bilhão. A sexta distribuição de títulos da Operação Urbana Consorciada Faria Lima comercializou 94,8 mil certificados dos 164,5 mil disponibilizados, representando apenas 57% do total ofertado.

O certame durou cerca de 15 minutos e foi realizado online pela B3, com lance inicial de R$ 17,6 mil por título. Apesar do resultado recorde, a arrecadação ficou bem abaixo da expectativa da administração municipal, que projetava alcançar valor próximo de R$ 3 bilhões. A corretora Ágora foi a empresa que mais adquiriu Cepacs no leilão.

Pela primeira vez na história da operação urbana, os recursos arrecadados serão destinados prioritariamente ao Complexo Paraisópolis, a segunda maior favela da cidade com cerca de 100 mil moradores. A mudança legislativa aprovada pela Câmara Municipal em julho de 2024 determina que ao menos 35% da receita seja aplicada em melhorias para a comunidade, incluindo habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos.

Contexto e impactos da operação

• Criação e Importância Histórica: A Operação Urbana Faria Lima foi aprovada em 1995 como a primeira e mais importante de São Paulo. Ao longo de três décadas, já permitiu alterações significativas na região através da venda de Cepacs, incluindo a construção dos túneis Jornalista Fernando Vieira de Mello e Max Feffer, reforma do Largo da Batata e requalificação da Avenida Santo Amaro.
• Centro Financeiro Nacional: A região da Faria Lima abriga o centro financeiro e tecnológico do país, com sede de grandes bancos, startups, fundos de investimentos e gigantes digitais como Google, Facebook e Uber. A área deve passar por nova reconfiguração com o “boom” imobiliário previsto após o leilão.
• Funcionamento dos Cepacs: Os títulos imobiliários permitem que incorporadoras e construtoras construam prédios além dos coeficientes básicos estabelecidos pela Lei de Zoneamento. Na prática, funcionam como autorização para construir acima do limite permitido em bairros onde a expansão é regrada por Operação Urbana Consorciada.
• Evolução dos Preços: Desde o primeiro leilão em 2004, os valores evoluíram significativamente. Em 2019, o preço inicial saltou de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil, representando aumento de 170%. No leilão anterior de 2021, apenas 83% dos títulos foram vendidos, arrecadando R$ 183 milhões.

Polêmicas judiciais e bonificações

• Suspensão e Liberação de Bônus: Uma proposta sancionada em 2024 criou bônus de 30% na área construída para proprietários de Cepacs próximos a corredores de ônibus e estações de metrô. A regra foi suspensa no dia 16 de agosto por liminar do TJ-SP, mas liberada na véspera do leilão após pedido da gestão Ricardo Nunes e da Câmara Municipal.
• Questionamentos Legais: Houve contestações tanto no Tribunal de Contas quanto no Tribunal de Justiça sobre a realização do certame. As disputas judiciais geraram “intranquilidade” no mercado, segundo especialistas, contribuindo para o resultado aquém das expectativas.
• Aprovação da CVM: O prospecto da sexta distribuição foi aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários, autorizando a oferta de até 218.518 certificados em leilões. Um segundo leilão com 54.009 unidades restantes ainda não tem data definida.

Destino dos recursos e transformação social

• Inovação Social: Pela primeira vez, a valorização imobiliária capturada pelo mercado será revertida em investimentos estruturantes em uma das áreas mais vulneráveis da cidade. O Complexo Paraisópolis, composto pelos bairros Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro, foi incluído no perímetro expandido da operação.
• Projetos Previstos: Entre as ações planejadas estão regularização fundiária nas favelas, obras de infraestrutura, construção de calçadões, abertura de vias e implantação de equipamentos culturais e esportivos. Uma proposta em estudo é a implantação de linha de VLT na Faria Lima, mas a discussão ainda é preliminar.
• Autorização do Conselho: As intervenções foram autorizadas pelo Conselho Gestor da Operação em março de 2024. A expectativa é que a receita bilionária se transforme em moradias populares e obras de requalificação urbana.
• Próximos Passos: Agora está previsto apenas mais um leilão, com menor volume de certificados, a ser realizado em seis meses ou um ano. Depois disso, a prefeitura terá de definir qual legislação será aplicada à região, já que não haverá mais Cepacs disponíveis.

Análise de mercado e perspectivas

• Receio do Mercado: O resultado “morno” do leilão indica que a indústria imobiliária está cautelosa, segundo análise de Sergio Belleza, diretor da Binswanger Brazil. Entre os fatores apontados estão o elevado patamar da taxa de juros e incertezas geradas pelo “tarifaço” de Donald Trump.
• Sigilo dos Compradores: A identidade dos compradores dos Cepacs permanece em sigilo, assim como as áreas onde os títulos serão utilizados. A vinculação dos títulos às regiões só será conhecida após o protocolo dos pedidos, com expectativa de definição em um mês.
• Transformação Urbana: Terrenos hoje usados como estacionamentos e quadras esportivas devem ser transformados em prédios empresariais de alto padrão. O “boom” imobiliário previsto deve reconfigurar uma das áreas mais valorizadas da capital paulista.
• Estoque Disponível: Mais de 2,2 milhões de metros quadrados adicionais já foram consumidos desde o início da operação. A lei municipal de 2024 autorizou acréscimo de 250 mil m² de área adicional de construção, viabilizando a nova oferta de CEPACs.